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房屋租赁合同中承租人与次承租人签订的租赁合同有效吗?

作者:榆阳区法院 葛美云  发布时间:2011-12-02 09:11:26


案例:原告甲某因房屋租赁合同纠纷将被告乙某诉至法院,请求确认甲乙双方签订的房屋租赁合同有效,依法予以解除,并由被告乙某返还房屋租赁费1万元。在诉讼中,被告乙某抗辩双方之间订立的房屋租赁合同无效,导致甲某现在不能租赁房屋不是乙某的原因,乙某不予返还租赁费。

问题:乙公司的抗辩理由能否成立?乙某是否应当返还租赁费?

解析:本案中,原告甲某向法庭提交双方签订的房屋租赁合同,甲某向乙某交纳房屋租赁费的收据,乙某租赁房屋后,经营期间房屋被原出租人关闭的照片六张,用于证明甲、乙之间存在房屋租赁合同关系,合同约定租赁期限为2年,从2010年1月1日至2012年1月1日,租赁费为4万元,乙方保证甲方在合同期内正常经营,如出现不能正常经营的情形,由乙方负责;乙方收到甲方房屋租赁费4万元的事实,且于2011年1月2日房屋已经被告原出租人关闭的事实。现乙某抗辩甲某不能正常租赁房屋是原出租人的原因,其不应返还租赁费。本案中,虽然出租人乙某对房屋不具有处分权,但转租合同并不因此而无效,根据《中华人民共和国合同法》224条,次承租人甲某与乙某签订的转租合同合法有效,出租人的同意与否并不能对转租合同的效力产生影响,只能决定出租人的解除权,现标的房屋已被原出租人关闭,次承租人的租赁目的不能实现,根据合同法第九十四条规定,甲乙签订的租赁合同应予解除,下余租赁费应由承租人乙某予以返还。故乙某的抗辩理由不能成立,其应向甲某返还下余房屋租赁费。

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