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“一房二卖”合同效力的认定规则

作者: 榆阳区人民法院立案庭 薛茗  发布时间:2014-10-20 08:25:41


[案件回放]

马某以120万元的价格购买了某高档小区预售商品房。6个月后马某以160万元的价格将该预售房转让给张某,合同约定:签约当日张某支付总房价的80%,马某将该房屋交付给张某,余款付清当日双方共同到房产交易大厅办理过户手续。后张某按约付清房款并实际占有房产,同时开始对房屋进行装修。期间正值房价上涨,马某通知张某解除原购房合同。三日后,马某与赵某就该房产签订了价值为190万元的转房合同,并即时办理了产权过户手续。赵某随即强行进驻该房,引发几方纠纷。为此,张某将马某、赵某以恶意串通侵害他人利益为由诉至法院,请求确认转房合同无效,并请求马某继续履行过户义务。庭审当中,马某与赵某自认在交易当天以现金方式支付了190万元的购房款,但双方均未能提供相关的银行存取款凭证证实。

[案件评析]

房屋所有人依法享有对房屋的处分权,在普通的“一房二卖”现象中,根据物权法确定的不动产物权变动以登记为准的原则,房屋所有人在已与购房者订立买卖合同,但并未完成过户登记的情况下,再将房屋出卖给第三人并完成过户登记手续,其转卖行为及物权变动仍然有效,在先的购房者只能依据合同的相对性对出卖人主张违约赔偿责任。

房屋是公民的安身立命之所。近年来,随着房地产市场的蓬勃发展,房价不断攀升。面对房价持续上涨的诱惑,不少卖房者缺乏诚信,通过“一房二卖”规避已经签订的售房合同义务从中渔利。在这类行为当中,又可细分为两种:第一种是真实的以比原合同更高的价格转卖房屋并完成过户交易;第二种则是卖房人与他人恶意串通伪造虚假的合同并在形式上完成过户,实际上则是借用他人名义继续掌控房产,等待房价上涨。对于第二种情形,因卖房人与第三人之间并无真实的交易关系,而是通过制造交易过户的假象达到非法渔利之目的,故属于无效合同,进而过户登记行为受到牵连也属无效,原购房人可要求出卖人继续履行合同义务。上述两种情况的区别在于出卖人与第三人之间的交易行为是否真实。

笔者认为,在认定此种恶意串通的虚假交易时,法律人应当基于一般的社会经验详加审查个案中的交易事实细节,要求房屋转卖人与第三人在一定合理范围内承担证明交易真实性的举证责任。具体可以从以下几方面审查:一是交易双方是否有合理的缔约过程,包括是否有中介方的参与;二是第三人是否有合理的看房过程;三是出卖人与第三人的交易金额与市场行情是否相符;四是出卖人与第三人之间是否有真实的交易款项往来记录。出卖人与第三人应当对以上交易细节进行合理解释并承担相应的举证责任。

本案,根据日常生活经验规则,马某与赵某的交易房款190万元现金堆放在一起体积庞大,仅清点数额及验证钞票真伪就需要花费大量的时间,双方不通过便捷的卡上交易,而是在一天之内自行完成巨额的现金款项交割并办理过户明显有违常理,更未能提供存取款的证据,可以认定存在恶意串通虚假交易的情形,据此认定该合同无效,进而确认赵某的过户登记行为无效,应将争议房产回复登记至马某名下,并且马某应向张某继续履行过户义务。

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