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以房抵债之效力

作者:榆阳区法院 张艳婷  发布时间:2017-11-01 14:48:40


    司法实践中,常常出现当事人在借款到期后,因债务人不能按照约定期限归还借款本息,双方又通过签订房屋买卖合同,约定债务人将房屋转让给债权人,同时双方约定将借款本息转化为购房款的方式处理借款事宜。后因债务人反悔不愿意办理房屋过户手续引发争议,致债权人诉至法院,要求履行房屋买卖合同,或者追究借款方不履行房屋买卖合同的违约责任。对于双方签订的房屋买卖合同的效力问题,争议较大。一种意见认为这属于流质抵押,本质上仍然为借款提供担保,因违反担保法的规定,所以房屋买卖合同无效,双方继续按照借款合同处理;另一种意见认为虽然双方签订了买卖合同,但是本质上仍然因借款而发生,往往借款方迫于形势而签订,这些合同往往对借款方不公平,损害借款方的利益,在双方未自觉履行的情况下,不能按照买卖合同确定双方的权利义务关系,应当继续按照借款关系对待。笔者认为不能一概而论。根据以房抵债协议设立的不同时间,可以分为:债务清偿期届满前的以房抵债及债务清偿期届满后的以房抵债。1、对于债务清偿期届满前的以房抵债,由于债权尚未到期,债权数额与房屋的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效,可能会导致双方利益显失公平,此时应当在分两种情况,如果双方明确约定,该买卖合同作为借款合同的担保合同,出借人要求履行买卖合同或者确认物权归属的,不予支持,应当参照《间借贷司法解释》第24条的规定向原告释明变更诉讼请求,审理基础法律关系即借贷关系,但是出借人可以要求法院拍卖转让房屋清偿债务;如果双方未明确房屋买卖合同的性质,则应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定,不确认该种情形下签订的房屋买卖协议的效力。2、对于债务清偿期届满后的以房抵债,由于债权的数额得以确定,在此基础上达成的以房抵债协议,一般不会存在显失公平的问题。在以房抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下,应当尊重当事人的意思自治,确认买卖合同有效,债权人有权要求继续履行或者追究借款方的违约责任。但是以借款本息折抵转让款的,不宜仅仅依照双方的对账数额确定,应当按照民间借贷司法解释的规定进行审查,对于超过年息24%法律保护范围的利息计入转让款的,不予支持,应当予以扣除。

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