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物业服务合同纠纷中业主可拒交物业费的情形及常见误区分析

作者:榆阳区法院 靳雨辰  发布时间:2017-11-01 15:02:07


    在物业服务合同纠纷中关于业主拒交物业费的法律依据,仅在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条作出了原则性规定,即“业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。”因此在审判实践中对于“正当理由”的认定要从严把握,一般从物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵两个角度进行审查。

    一、法理基础

    物业服务合同中业主拒交物业费的这一抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则,该原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:

    1、当发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,应当根据诚实信用原则进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。

    2、诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。

    3、抗辩权的行使必须在权利界限范围之内,不得滥用这项权利。故审查业主拒交物业费是否基于正当理由,即是审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出的。

    二、五种情形

    1、因房屋质量问题而未向业主交房,且物业费是由开发商缴纳的情况下,业主可主张拒交物业费用;

    2、在物业公司未尽到物业合同服务义务的业主可以拒交物业费,但必须要有充分的证据予以证明自己的主张;

    3、物业公司提供的服务质量无法达到物业合同约定的标准;

    4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;不具有收费的资质;

    5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

    三、常见误区

    现实生活中,由于一些业主往往因缺乏法律知识,对于物业费用的拒交中的正当理由的理解、认定有误,错误的认为其所主张的理由属于拒交物业费的“正当理由”,故将审判实践中常见的物业费用拒交误区分析如下:

    1、业主不得以未取得房屋产权证为由拒交物业管理费

理由:业主虽尚未依法办理所有权登记,但已实际入住、享受了物业公司提供的物业服务的,应交纳物业管理费。

    2、已取得房产证但尚未接收房屋,不能以没有入住房屋为由拒绝交纳物业管理费

理由:房屋产权登记到购买人名下,购买人就成为业主,实际上享受了物业管理单位所实施的物业管理服务,物业服务企业请求业主交纳物业费的权利为契约请求权,其依据是物业服务合同,因此只要物业服务企业依照约定提供了相应服务,其便已经尽到了合同义务,不存在违约行为,也不存在业主行使先履行抗辩权的空间。故不论业主有无实际入住房屋,均负有向物业管理单位支付物业管理服务费和本体维修基金的义务。

    3、业主不得以无需接受相关物业服务为由拒交物业费用

    理由:对于业主无需接受相关物业服务的这一抗辩理由,涉及的是建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权不同于普通的所有权,其包括专有权、共有权和成员权三方面内容,而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权人往往人数众多,共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议,而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。每个区分所有权人之间,不再是简单的财产共有关系,而是相互依存、相互协助之共同生活关系,即具有人合性的特征。正因为如此,各国建筑物区分所有权法都规定,在关系全体业主共同利益的事项上,必须由业主共同作出决议,并且该种决议对所有业主具有约束力。根据我国《物权法》第76条规定:“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。”第78条规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。“因此,只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订,即对所有业主具有约束力,业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。

    4.业主不能以并非合同当事人为由对物业服务合同提出抗辩

    理由:因为物业服务合同的特殊性,不管是前期物业服务合同的签订,还是物业服务合同的签订,都不是逐个业主与服务企业一对一签订的合同。前者是建设单位与服务企业签订的,后者是业主大会及其委员会与物业服务企业签订的。但实际上,这两种合同在性质上与业主本人签订无异,具体分析如下:第一,对于前期物业服务合同而言,根据《物业管理条例》第二十三条的规定,建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。从这个角度来说,在建筑单位与物业服务企业签订合同之后,这个合同并没有对未来的业主产生拘束力,但是在业主与建设单位签订物业买卖合同的时候,会一并将前期物业服务合同的效力进行认可,所以前期物业合同同样对业主有约束力。第二,对于物业合同而言,是由业主大会下面的业主委员会代表业主签订的,按照我国《物权法》第七十八条的规定,对全体业主具有约束力。

    5.车辆被盗,不足以成为业主拒绝交纳物业管理费的抗辩理由

    理由:业主以车辆被盗作为物业公司违约的事实的,因为车辆管理只是物业服务的一部分,这种违约不足以构成根本性违约、从而完全免除业主缴费义务,所以,车辆被盗,不足以成为业主拒绝交纳物业管理费的抗辩理由。

    最后,特别应当提醒业主注意的一点是:现实生活中大多业主抗辩因物业服务企业未提供符合标准的物业服务或者是因提供的物业服务不到位导致其财产遭受损害等理由而拒不缴纳物业费, 应当提起的是请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的诉讼,人民法院经审查后可以同物业服务合同纠纷合并审理,或者另行提起侵权纠纷诉讼。

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